オフィスを移転する場合は、オフィスの原状回復費用が発生します。
原状回復は法律で定められた義務になりますので、必ず支払わなければいけない費用です。
しかし、原状回復にかかる費用の相場や原状回復をしなければいけない範囲について知らないと、退去後にトラブルになってしまうこともあるため、注意が必要です。
そこで、今回はオフィスの原状回復で知っておきたい相場や範囲などについてご紹介していきます。
INDEX
・原状回復とは
・オフィスの原状回復工事の流れ
・オフィスの原状回復にかかる相場
・オフィスの原状回復をする際の注意点
・オフィスの原状回復をする際の範囲
・まとめ
原状回復とは
原状回復とは簡単に説明すると、オフィスを利用する前の状態に戻すことを指します。
オフィスを利用していると、壁や床などにキズや汚れがついてしまったりするため、その箇所を修復して入居前の状態に戻します。
基本的には100％借主負担になることが多いですが、契約書に記載がある場合はその契約書通りに原状回復を進めていきます。
また、施工業者は貸主指定の場合も多いことから、契約書の確認は大切です。
ちなみに、マンションやアパートなどの住宅の原状回復と内容は基本的に同じですが、オフィスの原状回復の場合は費用も高くなるため、あらかじめ準備しておくことが重要です。
オフィスの原状回復工事の流れ
オフィスの原状回復工事は以下のような流れで進めていきます。
- 賃貸借契約書を確認
- 管理会社に原状回復工事について問い合わせ
- 施工業者の現地調査の実施と工事内容のすり合わせ
- 原状回復工事の見積もりとスケジュールの確認
- 原状回復工事の発注と着工
- 原状回復工事の施工完了と引き渡し
オフィスの原状回復をする場合は、早めに計画を立てることが大切です。
オフィスの原状回復にかかる相場
オフィスの原状回復にかかる費用はビルの設備や内装の有無によっても大きく異なります。
例えば、雑居ビルにオフィスを構えていた場合はオフィスの坪単価2万円～5万円、高層ビルやハイグレードビルの場合は1坪あたり5万円～10万円、15万円になることもあります。
そのため例えば同じ100坪のオフィスでも、原状回復にかかる費用だけで200万～1,500万円以上かかることもあります。
オフィスの原状回復をする際の注意点
オフィスの原状回復をする場合、事前に注意しておきたいポイントがいくつかあります。
まずはオフィスの原状回復をする際の注意点をご紹介していきます。
オフィスの原状回復をする際の注意点は以下になります。
- 契約書をしっかり確認する
- 見積書を確認する
- スケジュールを確認する
それでは、それぞれご紹介していきます。
契約書をしっかり確認する
オフィスの原状回復をする際は事前にオフィスを契約した際の契約書をしっかり確認してください。
契約書には原状回復における範囲が明記されています。契約書を元に、工事内容や範囲、工事会社は貸主指定かどうか等を管理会社とすり合わせしましょう。
また、原状回復にオフィスの共有部分も含まれるのかどうかを確認することで、トラブルを避けることもできます。
契約書に明記されている範囲や内容通りに原状回復をすれば、基本的に後々トラブルに巻き込まれることも少なくなります。
見積書を確認する
オフィスの原状回復を工事会社に依頼する際は必ず見積り書を確認しましょう。
万が一相場よりも見積り額が高い場合は、なぜ費用が高いのか、先ほど紹介した相場と比較しながら細かく確認するようにしましょう。
スケジュールを確認する
原状回復工事をする場合は、オフィスの退去日までに原状回復工事を終わらせてオフィスを退去しなければならない場合もあります。
万が一原状回復工事が退去日を過ぎてしまった場合は、過ぎた分の賃料が追加で発生するため、スケジュールを確認することは必須です。
あらかじめ原状回復工事を依頼する工事会社に原状回復工事にかかる日数を確認するようにしましょう。
管理会社によっては工事ができる曜日や時間が決まっていることもあるため、注意が必要です。
さらに、オフィス移転をする場合は他の企業の移転などで忙しくなる1月～3月、9月～12月は繁忙期と呼ばれ、普段よりも費用が膨らむこともあるため、しっかり余裕を持ってスケジュールを管理するようにしましょう。
オフィスの原状回復をする際の範囲
オフィスの原状回復をする際の範囲は、床・壁・天井・全ての塗り替えや張り替え、照明の交換など基本的にほとんど全て借主負担になることが多いです。
オフィスの原状回復をする際に必要となる主な範囲は以下になります。
- 入居後に設置したデスクや備品などの撤去
- パーテーションやカーペットの撤去
- 床材や壁紙の張替え・再塗装
- 配線の撤去
- 照明の撤去・回復・交換
- その他増設した部分の撤去
- 照明・換気扇・ブラインド・空調機などのクリーニング
入居時の契約書に原状回復の特約が記載されている場合は、その契約書に記載されている内容に沿って原状回復をしていくようになります。
2020年の4月に施行された改正民法により、以下のように明文化されるようになりました。
「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ）がある場合において、賃貸借契約が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
引用：「民法621条：賃借人の原状回復義務」
また、原状回復の義務範囲について、国土交通省では以下のように明言されています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
引用：「国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』」
まとめ
マンションや住宅などの場合はガイドラインに沿って原状回復の範囲や費用が決まりますが、オフィスの原状回復の場合はガイドラインより契約書の内容が適用されることが多いです。
契約書を確認すればわかりますが、ガイドラインが適用されない場合や、オフィス利用の契約の場合は、原状回復をする工事会社もあらかじめ決められていることもあるため、少しでもコストを抑えたい場合は工事会社に相見積もりを依頼したり、減額交渉をすることで、少しでも費用を抑えることが可能になります。
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